Bail rural

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Le bail rural

Toute location de terres agricoles dans ce cadre est soumise au statut du fermage à l'exception des petites parcelles (<1 ha dans le Tarn ).

Ce statut fixe les droits et obligations du bailleur et du preneur.

Montant du fermage

Le preneur (fermier) a notamment l'obligation de verser un loyer annuel à son propriétaire.

Le montant du loyer n'est pas libre, il doit être compris dans une fourchette fixée par arrêté préfectoral et réévaluée chaque année. Exemple : au 1er octobre 2017, l'arrêté fixait le prix entre 25 € et 205 € par hectare et par an.

Obligation du bailleur

Le propriétaire (bailleur) doit, quant à lui, mettre à disposition de son locataire le bien loué et lui en assurer la pleine jouissance pendant la durée prévue.

Résiliation

Le code rural prévoit les rares cas dans lesquels les parties peuvent ne pas renouveler le bail ou peuvent le résilier :

  • A l'initiative du bailleur :
    • Demande de résiliation pour faute du preneur (défaut de paiement d'une ou plusieurs échéances du fermage, agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, mauvais entretien).
    • Demande de non-renouvellement pour reprise à des fins d'exploitation par le bailleur, son conjoint ou l'un de ses descendants (congé 18 mois avant ).
    • Changement de la destination du bien loué qui perd sa destination agricole.
    • Reprise (limitée) pour construire une maison d'habitation ou adjoindre des dépendances à une maison existante (au bénéfice du propriétaire ou de celui de l'un des membres de sa famille).
  • A l'initiative du preneur :
    • Cessation d'activité pour départ en retraite ou préretraite.
    • Incapacité grave et permanente.

La résiliation peut se faire par voie amiable à tout moment du bail ou par voie judiciaire. Dans certains cas, le fermier peut être indemnisé du préjudice subi. Il existe un tribunal paritaire des baux ruraux pour statuer sur les conflits. Plus d'infos (site servicepublic.fr)

Durée du bail

La durée d'un bail rural peut être variable :

  • Bail de 9 ans :sa durée initiale est de 9 ans. Son renouvellement se fait par tacite reconduction tous les 9 ans si au terme du bail un congé sous condition n'est pas donné au locataire dans les délais légaux (18 mois avant la date d'échéance). Il peut être rédigé par le preneur et le bailleur.
  • Les baux à long terme peuvent présenter des avantages, notamment fiscaux, pour le propriétaire. Ils se rédigent nécessairement chez un notaire. La durée des baux à long terme peut être de :
    • 18 ans : le renouvellement se fait ensuite par période de 9 ans.
    • 25 ans : la reprise du bien peut se faire à la fin du bail à condition d'avoir prévu sur le contrat que le congé peut être notifié 4 ans avant l'échéance du bail. En l'absence de cette clause il se renouvelle pour une durée de 9 ans
    • le bail de carrière a une durée calculée de façon à permettre à l'exploitant d'atteindre l'âge légal de la retraite.
  • Le bail rural verbal est valable du moment qu'il est conclut à titre onéreux. Attention, ce type de bail est souvent source de conflits, il par ailleurs non reconnu pour l'accès aux aides.
  • Le bail cessible existe depuis 2006. Il doit être d'au moins 18 ans et le montant de son fermage peut être majoré de 50% par rapport au tarif départemental. Il est passé sous forme authentique. Il est cessible à tout moment hors du cadre familial sans l'accord du propriétaire.Attention ce bail est particulier, il ne suit pas toutes les règles générales des baux ruraux.

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